מחירי דירות
איך נקבע מחיר חציוני, איך נבחרות העסקאות ומה נשאר מחוץ לחישוב.
מה עומד מאחורי המספר
- המקור הוא עסקאות מיסוי מקרקעין שדווחו לרשות המסים. החלון שאנחנו קוראים נגמר ב-30.6.2026.
- נספרות דירות בבית קומות, דירות גן, דירות גג ובתים פרטיים. נספרות רק מכירות של נכס שלם, במחיר של 400,000 עד 30,000,000 ₪, ובדירות בשטח של 30 עד 400 מ״ר (בבתים 30 עד 800).
- חמישה רישומים או יותר באותה חלקה באותו יום נחשבים מכירת בניין שלם ולא נספרים.
- עסקאות חריגות לא נספרות: מחיר למ״ר מתחת לחצי או מעל פי שניים מהחציון של הסביבה (בבתים פרטיים הגבולות רחבים יותר), וקבוצות עסקאות באותו מחיר בתוך זמן קצר. בנתונים אין סימון של מכירה בין קרובים, ולכן מכירה כזו במחיר קרוב לשוק כן נספרת.
- המחיר הוא חציון לכל סוג בית ומספר חדרים, על 12 החודשים האחרונים. כשיש פחות מ-10 עסקאות החלון מתרחב ל-24 או ל-36 חודשים. נספרים רק בניינים קיימים: שנת הבנייה ידועה ומוקדמת משנת העסקה.
- מתחת ל-3 עסקאות לא מוצג מחיר, ומתחת ל-10 המספר מסומן כ״מעט נתונים״.
- המחיר למ״ר הוא הערך המדווח לחלקי השטח הרשום של הנכס.
- שכונה שאין בה מספיק עסקאות מוצגת כהערכה: מחיר היישוב כפול רמת המחירים של השכונה, היחס בין החציון שלה לחציון היישוב ב-60 חודשים, ממותן לכיוון 1.
- עסקה משויכת לשכונה לפי מיקום החלקה. עסקה שחלקתה לא אותרה נשארת ברמת היישוב.
- המגמה לשנה ולשנתיים משווה עסקאות באותו גוש ובאותו מספר חדרים. השינוי ל-5 ול-10 שנים משווה את חציון המחיר למ״ר של 12 החודשים האחרונים לאותם חודשים בעבר, בדירות בבית קומות בבניינים קיימים. הוא נומינלי, לא מתואם לאינפלציה, ומוצג רק עם 10 עסקאות לפחות בכל קצה.
מה המספר לא מודד
- זה לא שווי של דירה מסוימת ולא מחיר מבוקש. הערך המדווח הוא התמורה שהוצהרה, ובפועל היא יכולה להיות שונה ממחיר השוק.
- אלה לא מחירי דירות חדשות מקבלן: עסקאות על הנייר ועסקאות בשנת הבנייה נשארות מחוץ לחציון בכוונה.
- המחיר למ״ר לפי השטח הרשום אינו המ״ר שבמודעה, שכולל לפעמים מרפסות או חלק ברכוש משותף.
- השינוי ל-5 ול-10 שנים אינו שינוי ריאלי ואינו מדד מתוקנן לאיכות.
- דירות בהנחה שנקבעות בהגרלה אינן במחירי השוק של הטבלאות.
מאיפה זה בא
- רשות המסים, עסקאות מיסוי מקרקעין (דרך גרסאות לעם), עד 30.6.2026
- המרכז למיפוי ישראל, שכבת החלקות, למיקום עסקה
- משרד הבינוי והשיכון, הגרלות דירה בהנחה
הדף מתאר את מה שהקוד עושה היום. רשימת המקורות המלאה: אודות ומקורות.